中国REITs发展研究报告

# 引言

近年来，随着中国经济的持续发展和房地产市场的不断成熟，以公募基金、私募股权投资等方式实现资产证券化成为必然趋势。作为其中一种重要的金融工具，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）在中国的发展备受关注。REITs通过将不动产转化为可交易的金融产品来吸引长期稳健的投资资金，并提升不动产市场的流动性。本文旨在对中国的REITs市场进行全面的研究与分析，探讨其发展历程、现状及未来前景。

# 我国REITs发展历程

中国REITs的历史可以追溯到2005年。当年，中国人民银行发布《关于开展资产证券化试点工作的指导意见》，首次提出探索发行权益型REITs的思路。然而，由于政策环境和市场条件尚未成熟，这一阶段仅限于少量创新尝试，并未形成规模效应。

真正意义上的中国REITs起步始于2014年6月17日，中国证监会、国家发改委等五部门联合发布《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，明确表示要“积极稳妥发展基础设施领域不动产投资信托基金”。随后，在同年8月，首单试点项目——浦江REITs在上海证券交易所挂牌上市，标志着中国REITs正式进入市场运营阶段。

2016年至2019年间，随着政策支持力度逐步加大以及市场需求不断释放，多个省份先后出台地方版的REITs相关政策文件，进一步促进了全国范围内的REITs产品发行工作。在此期间，中国REITs市场规模逐渐扩大，各类基础设施和不动产项目陆续被纳入试点范围。

进入2021年以后，国家层面再次明确推动设立REITs专项基金，并将符合条件的基础设施REITs纳入公募基金监管体系。同年7月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式开启了基础设施REITs的全国性试点工作。

2023年5月，中国证监会会同国家发展改革委等相关部门起草了《关于进一步加快推进基础设施REITs常态化发行的通知》。该文件从项目申报、审核流程、运营管理等多个方面进行优化和完善，旨在加速推进REITs市场的规范化建设和发展壮大。

# 中国REITs市场现状

当前阶段，中国的REITs市场规模和产品类型都已取得显著进展。根据Wind数据统计显示，截至2023年第一季度末，在上海证券交易所和深圳证券交易所挂牌上市的基础设施REITs项目共16个，总市值超过975亿元人民币；此外还有多只公募REITs产品正在筹备或等待发行审核。

在已上市的产品中，涵盖了交通设施、产业园区、仓储物流等多种类型，体现了多层次、多样化的发展格局。其中，高速公路和数据中心成为现阶段较为热门的细分领域之一。例如，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”因其较高的分红收益率而备受市场关注；同时，一些大型国有企业如中国铁建也积极参与到REITs市场中来。

然而，在市场快速发展的背后仍存在不少问题亟待解决。一是税收政策还不完善，企业所得税、土地增值税等环节的处理缺乏明确指引；二是信息披露不够透明，部分项目的信息公开程度较低影响了投资者的信心；三是专业人才短缺，相关领域的投资分析与管理能力不足限制了整体效率。

# 未来发展前景

展望未来，中国REITs市场具有广阔的发展空间。首先，在国家政策的支持下，预计更多优质基础设施资产将被纳入REITs试点范围，进一步丰富产品线并提升规模效应；其次，随着法律法规体系逐步完善以及制度创新不断推进，包括税收优惠在内的激励措施将逐渐发挥作用；再次，专业人才的培养与引进也将在短期内取得突破性进展，推动市场持续健康发展。

此外，考虑到全球范围内正经历着新一轮基础设施建设和数字化转型浪潮，在此背景下中国REITs有望凭借其独特的竞争优势在全球范围内脱颖而出。一方面，依托国内庞大的市场规模和完善的基础设施网络，REITs能够为投资者提供稳定可靠的收益来源；另一方面，随着5G通信技术的应用普及以及物联网、云计算等新兴科技的快速发展，未来智慧城市的建设将极大提升资产价值并创造新的增长点。

总之，在中国推进REITs常态化发行的背景下，通过加强政策引导与市场培育，积极解决现存问题和挑战，有望进一步释放其潜在的巨大活力与动能。同时也要警惕宏观经济环境变化以及市场竞争加剧所带来的不确定性因素，并采取相应措施加以应对。

# 结语

综上所述，中国REITs自试点以来经历了从无到有、从小到大逐步壮大的发展历程；尽管目前仍面临诸多挑战但总体来看未来发展前景十分乐观。政府和监管机构需继续完善相关制度设计与配套支持措施同时鼓励市场主体积极参与推动行业规范健康发展为投资者创造更多价值并助力实体经济转型升级实现双赢局面。